Warum «marktüblich» und «tragbar» zwei verschiedene Zahlen sind — und wie Sie die zweite selbst ausrechnen
Anfang September schrieb uns ein Berater, der Schweizer Gastronomiebetriebe bei der Standortsuche begleitet. Sein Satz beschreibt in zwei Zeilen, woran Mietverhandlungen in dieser Branche regelmässig scheitern:
«Die meist überhöhten Mietzinsvorstellungen [werden] mit ‘marktüblich’ abgetan … so kann es sein, dass auch ‘marktübliche’ Mieten betriebswirtschaftlich für einen Betrieb am Ende nicht tragbar sind. Von unserer Seite sehen wir es als Auftrag, Betriebe vor Schäden zu schützen.»
Das ist kein Satz von uns, sondern von jemandem, der seit Jahren neben solchen Verhandlungen sitzt. Und er benennt einen Unterschied, den fast niemand ausrechnet, obwohl beide Seiten ihn spüren.
«Marktüblich» beantwortet die Frage: Was zahlen andere für eine vergleichbare Fläche? Es ist ein Vergleichswert. Er entsteht aus Abschlüssen in der Nachbarschaft, aus Quadratmeterpreisen, aus dem, was der letzte Mieter bezahlt hat. Über den Betrieb, der einziehen will, sagt er nichts.
«Tragbar» beantwortet eine völlig andere Frage: Was hält dieser Betrieb an diesem Ort aus, ohne daran kaputtzugehen? Diese Zahl hängt nicht vom Quadratmeterpreis der Nachbarschaft ab, sondern von der Kostenstruktur des Geschäfts und vom Umsatz, der an dieser Adresse realistisch erreichbar ist.
Die beiden Zahlen können weit auseinanderliegen — und wenn sie es tun, gewinnt am Ende keiner: Der Mieter unterschreibt einen Vertrag, den er drei Jahre lang bedient und dann aufgibt. Der Eigentümer hat statt eines zahlenden Mieters eine leere Fläche und die Suche von vorn. Dieser Text zeigt, wie Sie die zweite Zahl ausrechnen, welche Bandbreiten dafür gelten, woher diese Bandbreiten stammen — und wo unsere eigenen Zahlen Annahmen sind statt Messwerte.
Die Kennzahl dahinter heisst Mietquote und ist eine simple Division:
Mietquote = Bruttomiete ÷ Nettoumsatz, gerechnet über denselben Zeitraum.
Zwei Begriffe dazu, weil sie oft verwechselt werden. Bruttomiete heisst: Nettomiete plus Nebenkosten, also der Betrag, der tatsächlich jeden Monat vom Konto geht — Heizung und Betriebskosten gehören dazu, denn Ihr Betrieb bezahlt sie ja auch. Nettoumsatz heisst: Umsatz ohne Mehrwertsteuer, weil die Mehrwertsteuer Ihnen nie gehört hat.
Wichtig ist, warum es eine Quote sein muss und nicht ein Frankenbetrag. «CHF 4'500 Miete im Monat» ist für sich genommen weder viel noch wenig. Auch «CHF 900 pro Quadratmeter und Jahr» sagt nichts darüber, ob Sie das durchhalten — es sagt nur, wie Ihre Fläche im Vergleich zu anderen Flächen bepreist ist. Erst das Verhältnis zum Umsatz macht daraus eine betriebswirtschaftliche Aussage, denn nur der Umsatz bezahlt am Ende die Miete.
Nehmen wir ein Beispiel, das bis zum Schluss dieses Textes mitläuft: ein Café mit rund 60 m² an der Löwenstrasse 55 in Zürich, wenige Schritte vom Hauptbahnhof. Die Bruttomiete beträgt CHF 4'500 im Monat. Der Betreiber rechnet mit CHF 35'000 Monatsumsatz.
CHF 4'500 ÷ CHF 35'000 = 12,9 %.
Diese eine Zahl ist der Ausgangspunkt für alles Weitere. Sie sagt: Von jedem eingenommenen Franken gehen knapp 13 Rappen an den Vermieter, bevor Personal, Ware, Versicherungen, Strom und Ihr eigener Lohn überhaupt zur Sprache kommen. Ob 12,9 % viel oder wenig sind, hängt davon ab, welche Art von Betrieb Sie führen — und genau darum geht es im nächsten Abschnitt.
Für jeden Geschäftstyp gibt es eine Bandbreite, innerhalb derer die Mietquote als tragbar gilt. Sie unterscheidet sich stark, und der Grund ist immer derselbe: Wie viel vom Umsatz bleibt überhaupt übrig, bevor die Miete drankommt? Ein Restaurant gibt fast ein Drittel des Umsatzes allein für Ware aus; ein Café, das vor allem Getränke verkauft, deutlich weniger. Also trägt das Café die höhere Miete.
Wir arbeiten mit diesen Bandbreiten:
| Geschäftstyp | Bandbreite Mietquote | Herkunft der Zahl |
|---|---|---|
| Restaurant | 6–10 % | hergeleitet |
| Café / Kaffeebar | 10–15 % | hergeleitet |
| Bäckerei / Patisserie / Confiserie | 10–15 % | hergeleitet |
| Detailhandel (Non-Food) | 6–12 % | hergeleitet |
| Coiffeur / Kosmetik | 8–13 % | Annahme |
| Wäscherei / Textilpflege | 6–11 % | Annahme |
Die dritte Spalte ist der eigentliche Punkt dieses Abschnitts, und sie ist ungewöhnlich: Fast niemand, der solche Benchmarks veröffentlicht, schreibt dazu, wie sicher sie sind. Wir unterscheiden drei Stufen, und dieselbe Angabe steht auch in unserem Rechner und in jedem ausgelieferten Bericht:
Woher die Gastronomiezahlen stammen. Der Branchenspiegel von GastroSuisse weist für 2026 den Wareneinsatz aus: 29,9 % des Umsatzes gehen in der Küche allein für Lebensmittel weg, bei Getränken sind es 8,1 %. Damit ist die Reihenfolge gesetzt — ein Restaurant mit voller Küche hat rund 22 Prozentpunkte weniger Spielraum als eine Kaffeebar. Die in der Branche verbreitete Faustregel von 8–12 % Miete (unter anderem auf wirtepatent.ch) liegt für einen Küchenbetrieb deshalb eher zu hoch; für ein getränkelastiges Konzept ist sie zu tief. Daraus ergeben sich die 6–10 % beim Restaurant und die 10–15 % beim Café.
Woher die Detailhandelszahl stammt. Hier war es mühsamer, und das Ergebnis ist eine Herleitung in zwei Schritten. BAKBASEL hat im Auftrag der Swiss Retail Federation die Kostenstruktur des Schweizer Detailhandels untersucht («Die Kosten des Schweizer Detailhandels im internationalen Vergleich»). Dort machen Vorleistungen 23,0 % des gesamten Aufwands aus, und der grösste Vorleistungserbringer ist die Immobilienbranche: 40 % dieser Ausgaben fallen für Bau, Kauf oder Miete von Räumlichkeiten an. 23,0 % × 40 % ≈ 9,2 % des Umsatzes — mitten in unserer Bandbreite von 6–12 %.
Und jetzt die drei Einschränkungen, die dazugehören, weil eine Zahl ohne ihre Grenzen keine Information ist: Erstens fasst sie den ganzen Detailhandel zusammen, Lebensmittel und Non-Food. Zweitens stehen Bau, Kauf und Miete in einer Zeile — wer eine Fläche nur mietet und nicht besitzt, liegt deshalb eher in der oberen Hälfte der Bandbreite. Drittens stammen die zugrunde liegenden Kostendaten aus dem Jahr 2014.
Bei Coiffeur- und Kosmetiksalons sowie bei Wäschereien haben wir keine publizierte Schweizer Zahl gefunden und sagen das auch so. Die Bandbreiten dort folgen einer Logik — kaum Wareneinsatz, dafür hoher Personalanteil beim Salon; Maschinen, Energie und Fläche binden bereits Kapital bei der Wäscherei — aber sie sind nicht gemessen. Wer damit rechnet, soll wissen, dass er mit einer Hypothese rechnet.
Zurück zum Café an der Löwenstrasse: 12,9 % liegen innerhalb von 10–15 %. Die Miete ist für diesen Geschäftstyp also tragbar — vorausgesetzt, die CHF 35'000 Umsatz kommen tatsächlich herein. Und damit sind wir beim eigentlich schwierigen Teil.
Die Mietquote hat eine unangenehme Eigenschaft. Der Zähler — die Miete — steht im Vertrag, auf den Franken genau, für die nächsten fünf oder zehn Jahre. Der Nenner — der Umsatz — ist eine Erwartung. Er existiert zum Zeitpunkt der Unterschrift noch nicht.
Das heisst: Wer seine Umsatzerwartung um 20 % zu optimistisch ansetzt, rechnet sich eine Miete schön, die er nie tragen wird. Und weil die Erwartung meistens aus dem Bauch kommt («hier laufen viele Leute vorbei»), ist genau das der häufigste Fehler in dieser Rechnung — nicht die Bandbreite, nicht die Division.
Der Nenner hängt am Standort. Was an einer konkreten Adresse an Umsatz erreichbar ist, wird im Wesentlichen von vier Dingen bestimmt:
Was das praktisch bedeutet, zeigt ein Vergleich zweier Adressen, die rund 650 Meter Luftlinie auseinanderliegen. Beide in Zürich, beide mit einer angenommenen Bruttomiete von CHF 4'500 für ein Café.
| Löwenstrasse 55 (Kreis 1) | Militärstrasse 84 (Kreis 4) | |
|---|---|---|
| Nächste Zählstelle | 151 m entfernt | 279 m entfernt |
| Gemessene Fussgänger pro Tag | 6'882 | 677 |
| Gleichartige Betriebe im Umkreis 300 m | 33 | 11 |
| Kundschaftsbringende Nachbarn (Büros u. Ä.) | 21 | 25 |
| ÖV-Haltepunkte im Umkreis 300 m | 41 | 6 |
Die Frequenzzahlen sind Messwerte aus den offenen Daten der Stadt Zürich, keine Schätzungen. Der Unterschied ist der Faktor zehn: An der einen Adresse gehen rund 6'900 Personen pro Tag an der Zählstelle vorbei, an der anderen knapp 700.
Bemerkenswert ist dabei, dass die schwächer frequentierte Adresse in zwei der vier Kriterien sogar besser dasteht: weniger gleichartige Betriebe, die sich den Strom teilen, und etwas mehr kundschaftsbringende Nachbarn. Beides zählt — aber es ersetzt den vorbeikommenden Strom nicht. Nachbarschaft und geringe Konkurrenzdichte verteilen die vorhandene Nachfrage günstiger; sie erzeugen keine zehnmal grössere.
Dieselbe Miete von CHF 4'500 ergibt deshalb zwei völlig verschiedene Bilder. Bei CHF 35'000 Umsatz sind es 12,9 % — im grünen Bereich. Wenn derselbe Betrieb an der schwächer frequentierten Adresse aber nur CHF 25'000 schafft, sind es 18,0 % — weit über der Bandbreite von 10–15 %. Der Mietvertrag ist identisch. Tragbar ist er nur an einer der beiden Adressen.
Eine Einschränkung gehört auch hier dazu: Zürich betreibt acht solcher Zählstellen. Das ist ein Vergleich mit einer Handvoll Messpunkten, kein stadtweiter Durchschnitt — mehr geben die offenen Daten nicht her. Wir schreiben das in jeden Bericht, weil eine Messung mit acht Punkten etwas anderes ist als eine flächendeckende Erhebung.
Der häufigste Fall. Die Fläche kostet, was die Nachbarschaft kostet — nur läuft an dieser konkreten Adresse die Hälfte der Leute vorbei. Eine Strassenecke weiter, ein Trottoirwechsel, eine Bushaltestelle auf der anderen Seite: Frequenz ist kleinräumig, Mietniveaus sind es nicht. Der Vergleichswert ist völlig korrekt erhoben und trotzdem die falsche Zahl für diese Tür. Wer nur den Quadratmeterpreis prüft, sieht diesen Unterschied nie — er zeigt sich erst, wenn man die Frequenz an dieser Adresse neben die Miete legt.
Die Fläche ist ihr Geld wert — für Detailhandel mit Tagesgeschäft. Einziehen soll aber ein Gastronomiebetrieb, der abends verdient. Ein Betreiber aus Bern hat uns dazu einen Satz geschrieben, der uns geblieben ist: Interessant wären für ihn vor allem die Saisonalität des Gästestroms und der Einfluss von Foodtrucks und Strassenverkauf auf den Umsatz. Beides sind Fragen nach der Zeit, nicht nach dem Ort — und beide entscheiden mit, ob die tagsüber gemessene Frequenz für sein Konzept überhaupt zählt. Eine Lage mit starkem Mittagsgeschäft und totem Abend trägt eine Detailhandelsmiete problemlos und eine Abendgastronomie nicht. «Marktüblich» kennt diesen Unterschied nicht, weil der Vergleich über Flächen läuft und nicht über Nutzungen.
Manche Flächen sind so bepreist, dass rechnerisch nur noch ein Konzepttyp übrig bleibt: hohe Marge, wenig Wareneinsatz, hoher Umsatz pro Quadratmeter. Aus Sicht des Eigentümers sieht die Fläche vermietbar aus — die Miete ist ja marktüblich. Tatsächlich hat er die Zahl der möglichen Mieter auf eine schmale Gruppe reduziert, ohne es zu merken. Genau diese Situation beschreibt der Berater im ersten Abschnitt: Die Mietzinsvorstellung wird mit «marktüblich» begründet, und betriebswirtschaftlich geht sie für die meisten Interessenten trotzdem nicht auf. Das Ergebnis ist keine Verhandlung, sondern eine Fläche, die niemand nimmt.
Bis hierhin las sich der Text wie eine Anleitung für Mieter. Er ist aber genauso eine für die Gegenseite, und zwar aus einem handfesten Grund: Ein Mieter, der seine Miete nicht trägt, ist kein gewonnener Franken, sondern ein Leerstand mit Verzögerung.
Rechnen Sie es einmal durch. Eine Fläche, die zwölf Monate leer steht, kostet bei CHF 4'500 Monatsmiete CHF 54'000 an entgangenem Ertrag — plus Suchaufwand, plus Ausbaubeiträge für den nächsten Mieter, plus die Zeit bis zu dessen Eröffnung. Gegen diese Summe ist der Unterschied zwischen der marktüblichen und der tragbaren Miete fast immer klein. Ein Betrieb, der bei 11 % Mietquote läuft und bleibt, bringt über fünf Jahre mehr ein als einer, der bei 17 % unterschreibt und im dritten Jahr aufgibt.
Die Tragfähigkeit lässt sich vor dem Inserat prüfen, nicht erst in der Verhandlung. Konkret beantwortbar ist vor der Ausschreibung:
Das verändert das Inserat: Statt einer Fläche mit Quadratmeterzahl und Preis schreiben Sie aus, für welche Nutzung die Fläche rechnet — und sprechen genau die Interessenten an, bei denen die Zahlen aufgehen. Wie wir das für Eigentümer und Verwaltungen aufbereiten, steht auf unserer Seite für Flächenanbieter.
Zusammengefasst in vier Schritten:
Für Schritt 1 und 2 brauchen Sie uns nicht: Der Rechner unten macht die Division und zeigt die Bandbreite Ihres Geschäftstyps samt Herkunft der Zahl. Er ist kostenlos, verlangt keine Registrierung und funktioniert mit Ihren eigenen Zahlen.
Für Schritt 3 — den Nenner — braucht es Daten zur konkreten Adresse: gemessene Fussgängerfrequenz, Konkurrenzdichte im Umkreis, kundschaftsbringende Nachbarschaft, ÖV-Erschliessung. Genau das rechnen wir für eine einzelne Adresse aus und schreiben in den Bericht, woher jede Zahl stammt und was sie nicht abdeckt.
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