Ein Leitfaden für Eigentümer, Verwaltungen und Quartiervereine — bevor die Fläche ausgeschrieben wird
Wir haben in den letzten Wochen Eigentümer, Verwaltungen und Quartierorganisationen in der ganzen Deutschschweiz eine einzige Frage gestellt: Woran entscheiden Sie, welche Nutzung Sie für eine frei werdende Gewerbefläche suchen? Drei Antworten kamen unabhängig voneinander und sagen im Kern dasselbe.
Eine Stiftung, die in Zürich selbst Gewerberäume vermietet, beschreibt ihren Entscheid so:
«Bei einer Ausschreibung berücksichtigen wir bevorzugt kleinere Gewerbetreibende. Häufig haben wir nicht eine allzu grosse Auswahl und überlegen uns, was in unser Haus passt, welchen Mehrwert für das Quartier geschaffen werden kann und ob das Konzept auch nachhaltig erfolgreich sein könnte.»
Drei Kriterien in einem Satz — und keines davon wird gerechnet. «Was passt ins Haus» ist Erfahrung. «Mehrwert fürs Quartier» ist ein Urteil. «Nachhaltig erfolgreich» ist eine Prognose über einen Betrieb, den es an dieser Adresse noch gar nicht gibt.
Ein Berater, der Gastronomiebetriebe bei der Standortsuche begleitet, beschreibt dieselbe Lücke von der anderen Seite: Verwaltungen fragen bei ihm an, ob er jemanden für eine Fläche kenne — und zwar erst dann, wenn sie selbst niemanden gefunden haben. Und eine Quartierorganisation, die ab Januar ein City-Management für eine Altstadt aufbaut, sagt es am direktesten:
«Wir haben aktuell keine Zahlen, keinen Leitfaden für sinnvolle EG-Nutzung o.ä.»
Drei Stimmen, ein Befund: Die Entscheidung über die Nutzung einer Erdgeschossfläche wird fast überall ohne Zahlen getroffen — nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil die Zahlen nirgends zusammengetragen sind. Dieser Text zeigt, welche vier Grössen eine Fläche tragen, wie man von der Miete rückwärts auf die mögliche Nutzung rechnet, und an welchen Stellen unsere eigenen Werte belegt sind und an welchen sie Annahmen bleiben.
Die drei Fragen oben sind richtig gestellt. Das Problem ist nicht die Frage, sondern dass sie unbeantwortbar bleibt, solange sie aus dem Bauch entschieden wird. Übersetzen wir sie in etwas Nachrechenbares:
Alle drei übersetzten Fragen haben eine Gemeinsamkeit: Sie brauchen dieselben vier Grössen.
Was eine Erdgeschossfläche wirtschaftlich hergibt, hängt von vier Dingen ab. Drei davon sind messbar, das vierte ist eine Bandbreite aus publizierten Branchenzahlen.
Der Unterschied zwischen zwei Adressen in derselben Stadt ist grösser, als die meisten schätzen. Zwei reale Messungen aus Zürich, beide im September 2026 erhoben, beide mit einem Café als angenommener Nutzung:
| Adresse | Nächste Zählstelle | Passanten pro Tag | Konkurrenz in 300 m |
|---|---|---|---|
| Löwenstrasse 55, 8001 Zürich | 151 m entfernt | 6'882 | 33 Betriebe |
| Militärstrasse 84, 8004 Zürich | 279 m entfernt | 677 | 11 Betriebe |
Woher diese Zahlen stammen und was sie nicht sagen. Die Passantenzahlen sind Messwerte der städtischen Zählstellen, keine Schätzung von uns. Aber sie werden an der Zählstelle gemessen, nicht vor der Ladentür: 151 beziehungsweise 279 Meter entfernt. Je weiter die Zählstelle weg ist, desto ungenauer wird die Übertragung auf die Fläche — deshalb steht die Distanz in der Tabelle und nicht im Kleingedruckten. Die Konkurrenzzahlen stammen aus OpenStreetMap und zählen erfasste Betriebe; ein Lokal, das dort nicht eingetragen ist, fehlt auch bei uns.
Der Faktor zwischen den beiden Adressen ist rund zehn. Eine Nutzung, die an der einen Adresse trägt, kann an der anderen rechnerisch unmöglich sein — bei identischer Quadratmetermiete.
«Mehrwert fürs Quartier» wird meist als Geschmacksfrage behandelt. Sie ist es nur teilweise. Zählbar ist: wie viele gleichartige Betriebe im Umkreis liegen, wann sie geöffnet haben und welche Bedarfe zeitlich unbesetzt bleiben. Eine Fläche in einem Umkreis mit 33 Gastrobetrieben braucht ein anderes Argument als eine mit elf — und eine Strasse, an der ab 18 Uhr alles zu ist, hat eine andere Lücke als eine, an der niemand vor 10 Uhr öffnet.
Diese Lücken sind der einzige Teil von «Mehrwert fürs Quartier», der sich belegen lässt. Der andere Teil — ob ein Angebot dem Quartier gefällt — bleibt ein Urteil, und das soll es auch bleiben. Nur sollte es auf der belegbaren Hälfte aufsetzen.
Wie viel die Menschen im Einzugsgebiet ausgeben können, entscheidet mit darüber, welches Preisniveau eine Nutzung an dieser Adresse durchhält. Diese Grösse stammt aus öffentlicher Statistik und gilt für ein Gebiet, nicht für eine Strassenseite. Sie taugt zur Einordnung, nicht zur Feinsteuerung — und wir geben sie deshalb immer mit ihrem Gebietsbezug an, nie als Zahl «für diese Adresse».
Die vierte Grösse ist keine Messung, sondern eine Bandbreite: Welcher Anteil vom Umsatz darf überhaupt in die Miete gehen, damit ein Betrieb dieser Art bestehen kann? Sie unterscheidet sich stark je nach Nutzung, weil der Wareneinsatz sehr unterschiedlich ausfällt.
| Nutzung | Tragbare Mietquote | Status der Zahl |
|---|---|---|
| Restaurant | 6–10 % | hergeleitet |
| Café / Kaffeebar | 10–15 % | hergeleitet |
| Bäckerei / Patisserie / Confiserie | 10–15 % | hergeleitet |
| Detailhandel (Non-Food) | 6–12 % | hergeleitet |
| Coiffeur / Kosmetik | 8–13 % | Annahme |
| Wäscherei / Textilpflege | 6–11 % | Annahme |
Die Statusspalte ist uns wichtiger als die Zahlen selbst:
Die Herleitung im Detail steht im ausführlichen Ratgeber «Wie viel Miete verträgt Ihr Standort?». Dort ist auch erklärt, warum es eine Quote sein muss und kein Frankenbetrag.
Jetzt lässt sich die Eingangsfrage beantworten. Man rechnet nicht vorwärts («welcher Mieter meldet sich»), sondern rückwärts — von der Miete über den nötigen Umsatz zur Nutzung, die ihn erreichen kann.
Nehmen wir eine Fläche mit einer Bruttomiete von CHF 4'500 pro Monat — Nettomiete plus Nebenkosten, also das, was der Betrieb tatsächlich überweist.
| Nutzung | Tragbare Quote | Nötiger Monatsumsatz |
|---|---|---|
| Restaurant | 6–10 % | CHF 45'000 – 75'000 |
| Café / Kaffeebar | 10–15 % | CHF 30'000 – 45'000 |
| Detailhandel (Non-Food) | 6–12 % | CHF 37'500 – 75'000 |
| Coiffeur / Kosmetik | 8–13 % | CHF 34'600 – 56'250 |
Die Tabelle ist reine Division: CHF 4'500 geteilt durch die Quote. Sie enthält keine Prognose und keine Annahme über den Standort — sie sagt nur, welchen Umsatz jede Nutzung erreichen muss, damit die Miete nicht zum Problem wird.
Der interessante Schritt ist der nächste: Ist dieser Umsatz an dieser Adresse erreichbar? Für das Café an der Löwenstrasse mit 6'882 Passanten pro Tag ist ein Monatsumsatz von CHF 35'000 eine plausible Annahme — die Mietquote läge bei 12,9 % und damit mitten in der Bandbreite. An der Militärstrasse mit 677 Passanten pro Tag wäre derselbe Umsatz eine sehr optimistische Annahme; bei CHF 25'000 läge die Quote bei 18,0 % und damit deutlich über dem, was ein Café trägt.
Was daran gemessen ist und was nicht: Die Passantenzahlen sind gemessen. Die Miete von CHF 4'500 und die Umsätze von CHF 35'000 beziehungsweise CHF 25'000 sind Annahmen für dieses Rechenbeispiel — realistische, aber Annahmen. Setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein — die Rechnung bleibt dieselbe.
Damit ist aus «was passt ins Haus» eine beantwortbare Frage geworden: An der einen Adresse trägt ein Café die Fläche, an der anderen müsste es eine Nutzung mit höherem Umsatz pro Besucher sein — oder eine, die gar nicht auf Laufkundschaft angewiesen ist.
Der häufigste Kurzschluss. Dass die letzte Nutzung dort war, sagt nichts darüber, ob sie getragen hat — im Gegenteil: Wenn der Betrieb ausgezogen ist, ist das eher ein Argument dagegen. Die Frage ist nicht, was zuletzt drin war, sondern welcher Umsatz an dieser Adresse erreichbar ist und welche Nutzung ihn mit ihrer Kostenstruktur erreicht.
Genau die Situation, die die Stiftung oben beschreibt: nicht allzu grosse Auswahl. Der Reflex ist verständlich und teuer. Ein Mieter, der die Miete rechnerisch nicht trägt, ist kein gewonnener Franken, sondern ein Leerstand in ein bis drei Jahren — plus Suche von vorn, plus Ausbaukosten, plus die Monate dazwischen. Wenig Auswahl ist ein Grund, die eine Bewerbung genauer zu prüfen, nicht ungeprüft zuzusagen.
Eine Miete, die dem Quartierdurchschnitt entspricht, kann für den konkreten Betrieb an der konkreten Adresse trotzdem untragbar sein — weil der Durchschnitt über Adressen mit sehr unterschiedlicher Frequenz gebildet wird. Der Faktor zehn aus Abschnitt 3.1 tritt innerhalb derselben Stadt auf, teilweise sogar innerhalb desselben Kreises.
Diese Rechnung wird selten aufgeschrieben, obwohl sie einfach ist. Bei einer Bruttomiete von CHF 4'500 kostet jeder Monat Leerstand CHF 4'500 an entgangenen Einnahmen — Ausbau, Inserate und Verwaltungsaufwand nicht gerechnet.
Sechs Monate Leerstand entsprechen damit CHF 27'000. Eine um zehn Prozent tiefere Miete, die dafür von Anfang an getragen wird, kostet CHF 450 im Monat — es dauert also fünf Jahre, bis sie denselben Betrag ausmacht wie ein halbes Jahr Leerstand.
Das ist bewusst reine Arithmetik und keine Empfehlung. Wir sagen nicht, dass Sie die Miete senken sollen; wir sagen, dass beide Zahlen auf dieselbe Waage gehören, bevor entschieden wird. Wie lange eine Fläche im konkreten Fall leer steht, wissen wir nicht — das hängt an Lage, Zuschnitt und Markt und wird von uns nicht geschätzt.
Drei Dinge lassen sich ohne uns und ohne Kosten nachschauen, bevor Sie eine Fläche ausschreiben:
Wenn Sie diese drei Schritte für eine konkrete Fläche nicht selbst machen wollen, übernehmen wir sie: für Eigentümer und Verwaltungen stellen wir die vier Grössen aus Abschnitt 3 für eine Adresse zusammen, mit Quellenangabe je Zahl und mit dem Vermerk, wo eine Zahl eine Annahme ist.
Fläche prüfen lassen