Standortanalyse Luzern · Wäscherei/Reinigung
Pilatusstrasse, Luzern — illustratives Beispiel
Zusammenfassung
Standort-Score 66.7/100. Das Gegenteil der anderen vier: nur 3 vergleichbare Betriebe im Umkreis von 300 m, der nächste 137 m entfernt — Konkurrenzwert 66 von 100. Das komplementäre Umfeld ist mit 64 von 100 das schwächste der fünf Beispiele, und genau daraus besteht die eigentliche Frage an dieser Adresse.
Diese Seite zeigt den Inhalt in Webform. Wie das Dokument aussieht, das eine Kundin am Ende bekommt: Standort-Report als PDF ansehen — sechs Seiten, Muster zu einer Zürcher Adresse, ohne Preis und ohne fremden Briefkopf.
1. Gemessene Faktoren
| Faktor | Punktzahl | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| Verkehrsanbindung | 72 / 100 | Die nächste Haltestelle des öffentlichen Verkehrs liegt 142 m vom Objekt entfernt, das ist rund 2 Gehminuten zu Fuss. |
| Konkurrenzdruck (je niedriger — desto stärker) | 66 / 100 | Im Umkreis von 300 m sind 3 Betriebe verzeichnet, die dasselbe anbieten wie Sie; der nächste steht 137 m entfernt, also rund 2 Gehminuten zu Fuss. |
| Komplementäres Umfeld | 64 / 100 | Im Umkreis von 300 m liegen 8 Objekte, die von sich aus Kundschaft an diesen Standort bringen: Quartierläden, Poststellen, Büros. |
2. Konkurrenzkarte
Jeder Punkt ist ein realer Betrieb aus offenen Kartendaten (OpenStreetMap). Die Kreise zeigen die Distanz von der Tür.
Die nächsten Betriebe
| Dist. | Betrieb | Typ | Öffnungszeiten |
|---|---|---|---|
| 137 m | Bründler | Reinigung | nicht erfasst |
| 225 m | Lilly's Bügelstube | Wäscherei | Mo-Fr 08:00-12:00,13:30-18:00; Sa 08:00-12:00 |
| 272 m | Laundry Luzern | Wäscherei | Mo-Su 06:00-22:00 |
3. Passantenstrom vor der Tür
Im Umkreis von 300 m steht kein öffentlicher Fussgängerzähler. Öffentlich zugängliche Zählungen gibt es heute in Basel-Stadt, in der Stadt Zürich und in St. Gallen. Wir rechnen den Strom hier deshalb weder von der Nachbarstrasse hoch noch schätzen wir ihn — «keine Quelle» ist nicht dasselbe wie «keine Passanten».
Was das für die Bewertung heisst, steht unten im Abschnitt «Was dieser Bericht nicht enthält»: Der Faktor Fussgängerverkehr bleibt an dieser Adresse ungemessen und geht nicht als geratene Zahl in den Score ein. Das monatliche Strommodul gibt es hier aus demselben Grund nicht.
4. Wo die Lücke liegt
Nur 2 der 3 Betriebe publizieren Öffnungszeiten — für eine Aussage über Marktlücken ist das zu wenig, und wir behaupten sie deshalb nicht. Bei einer Wäscherei entscheidet ohnehin weniger die Stunde als die Frage, wer im Einzugsgebiet wohnt und arbeitet.
5. Charakter des Quartiers
Im Umkreis von 300 m sind 132 Erdgeschossnutzungen erfasst. So teilen sie sich auf:
| Nutzung | Betriebe | Anteil |
|---|---|---|
| Gastronomie am Tag (Restaurants, Cafés, Take-away) | 18 | 13,6 % |
| Bars, Pubs, Clubs | 9 | 6,8 % |
| Täglicher Bedarf (Lebensmittel, Bäckerei, Kiosk, Drogerie) | 8 | 6,1 % |
| Übriger Detailhandel (Mode, Möbel, Elektronik …) | 23 | 17,4 % |
| Dienstleistung und Handwerk (Coiffeur, Bank, Werkstatt …) | 38 | 28,8 % |
| Büros | 8 | 6,1 % |
| Gesundheit (Arzt, Zahnarzt, Apotheke) | 19 | 14,4 % |
| Bildung (Schule, Kita, Hochschule) | 5 | 3,8 % |
| Kultur und Freizeit (Kino, Theater, Fitness) | 2 | 1,5 % |
| Übernachtung (Hotel, Hostel) | 2 | 1,5 % |
Was das für Ihre Entscheidung heisst: Die Mischung sagt, weswegen Menschen überhaupt in diese Strasse kommen und mit wem Sie sich das Erdgeschoss teilen. Ein Quartier, das zu zwei Dritteln aus Detailhandel besteht, bringt Laufkundschaft zu Ladenöffnungszeiten; ein Quartier mit hohem Gastronomieanteil bringt sie abends und am Wochenende. Was das nicht beweist: Gezählt werden Türen, nicht Flächen, Umsätze oder Qualität — ein Kiosk zählt gleich viel wie ein Warenhaus. Wohnungen, Lager und Betriebe ohne Schild kommen gar nicht vor, und wie vollständig eine Gegend erfasst ist, entscheiden die Freiwilligen, die sie kartiert haben.
Wann das Quartier lebt, wie dicht es steht, wem es gehört
| Kennzahl | Grundlage | Wert |
|---|---|---|
| Nach 22 Uhr geöffnet | 12 von 72 | 16,7 % |
| Nutzungen je 100 m Strassenlänge | auf 5'298 m im Radius | 2,5 |
| Betriebe mit Kettenmarke | 7 von 132 | 5,3 % |
Abendanteil. Was das für Ihre Entscheidung heisst: Der Abendanteil sagt, ob das Quartier nach 22 Uhr noch jemandem gehört. Für einen Betrieb mit Abendgeschäft entscheidet das über die zweite Schicht; für alle anderen sagt es, wie die Adresse nach Feierabend aussieht. Was das nicht beweist: Wie viele Menschen abends tatsächlich unterwegs sind — gezählt sind geöffnete Türen, nicht Personen. Gerechnet wird nur auf den Betrieben, deren Öffnungszeiten erfasst sind; die übrigen sind nicht geschlossen, sondern unbekannt. Öffnungszeiten in der Karte können zudem veraltet sein.
Dichte. Was das für Ihre Entscheidung heisst: Die Dichte sagt, wie viele Türen ein Passant auf hundert Metern passiert. Sie ist der Unterschied zwischen einer Einkaufsgasse, in der man von Schaufenster zu Schaufenster geht, und einer Strasse, an der man zwischen zwei Zielen fährt. Was das nicht beweist: Dichte ist keine Frequenz. Eine dicht besetzte Gasse kann leer sein, und eine einzelne Adresse an einer dünn besetzten Strasse kann sehr gut laufen. Die Strassenlänge stammt ebenfalls aus der Karte und enthält auch Abschnitte ganz ohne Erdgeschossnutzung.
Filialanteil. Was das für Ihre Entscheidung heisst: Der Filialanteil sagt, wer die Nachbarmieten bezahlt. Wo Ketten sitzen, sind die Ansätze auf deren Zahlungsfähigkeit eingestellt und die Vermieter daran gewöhnt; wo Inhaberbetriebe sitzen, ist mehr verhandelbar und die Strasse wechselt ihr Gesicht schneller. Was das nicht beweist: Die Marke steht in der Karte nur, wenn sie jemand eingetragen hat. Ein tiefer Wert kann heissen «hier sind Inhaberbetriebe» — oder «hier hat niemand die Marken nachgeführt». Über die Höhe der Mieten selbst sagt der Anteil nichts.
Was Menschen hierher bringt, die hier weder wohnen noch arbeiten
- Bahnhof — Luzern: 751 m
- Tram-/Bushaltestelle — Pilatusplatz: 142 m
- Einkaufszentrum oder Warenhaus — Globus: 628 m
- Wochenmarkt — Christbaummarkt Helvetiaplatz: 404 m
- Kino, Theater oder Club — Princesse: 171 m
- Hochschule — Institut für Musikpädagogik: 199 m
- Schule — Sälischulhaus: 66 m
- Spital — Luzerner Psychiatrie: 1'317 m
- Hotel — Hotel Alpha: 29 m
Was das für Ihre Entscheidung heisst: Diese Orte bringen Menschen ins Quartier, die hier weder wohnen noch arbeiten. Ihre Entfernung sagt, ob die Adresse von fremdem Publikum lebt oder von der Nachbarschaft. Was das nicht beweist: Nähe ist kein Weg. Gemessen ist die Luftlinie; ob der Strom vom Bahnhof an Ihrer Tür vorbeiführt oder eine Strasse weiter, entscheidet die Wegführung, nicht die Distanz. Und ein Publikumsmagnet in Reichweite sagt nichts darüber, wie viele Menschen er derzeit tatsächlich bringt.
Woran sich diese Zahlen messen lassen
Dieselbe Messung in Quartieren mit bekanntem Charakter (gemessen am 20.09.2026):
- Basel, Gerbergasse (Einkaufslage Altstadt): Gastronomie 14,6 %, davon Bars/Clubs 1,5 %, Dichte 6,5 je 100 m, Filialisten 19,3 %, abends offen 13,8 %
- Zürich, Bahnhofstrasse (Premium-Einkaufslage): Gastronomie 18,2 %, davon Bars/Clubs 2,6 %, Dichte 5,1 je 100 m, Filialisten 21,2 %, abends offen 14,4 %
- Zürich, Niederdorf (Altstadt mit Tourismus): Gastronomie 26,8 %, davon Bars/Clubs 7,6 %, Dichte 5,9 je 100 m, Filialisten 7,9 %, abends offen 25,6 %
- Zürich, Langstrasse (Ausgehquartier): Gastronomie 46,8 %, davon Bars/Clubs 18,2 %, Dichte 4,5 je 100 m, Filialisten 3,4 %, abends offen 46,3 %
- Zürich, Wipkingen (Wohnquartier): Gastronomie 24,6 %, davon Bars/Clubs 3,3 %, Dichte 0,8 je 100 m, Filialisten 3,3 %, abends offen 36,7 %
- Uster, Poststrasse (Kleinstadtzentrum): Gastronomie 12,3 %, davon Bars/Clubs 0,7 %, Dichte 5,0 je 100 m, Filialisten 15,5 %, abends offen 14,4 %
- Altendorf, Zürcherstrasse (autoorientierte Randlage): nur 6 Nutzungen im Radius — für Anteile zu wenig, Dichte 0,3 je 100 m
Was das für Ihre Entscheidung heisst: Ein Anteil für sich ist keine Aussage — 18 % Gastronomie ist erst dann viel oder wenig, wenn daneben steht, was andere Quartiere zeigen. Die Vergleichswerte sind mit demselben Verfahren und demselben Radius gemessen. Was das nicht beweist: Die Vergleichsquartiere sind kein Sollwert und keine Rangliste. Sie sind Beispiele mit bekanntem Charakter, an denen sich die eigene Zahl einordnen lässt — mehr nicht.
Wohin sich das Quartier bewegt, sagt dieser Abschnitt nicht. Alle Zahlen oben sind eine Aufnahme von heute. Ob der Gastronomieanteil steigt, ob Ketten die Inhaberbetriebe ablösen, ob mehr Flächen zumachen als aufmachen — das zeigt erst dieselbe Messung ein zweites Mal. Diese Messung ist der Nullpunkt dafür; die Veränderung liefert die laufende Beobachtung der Adresse.
6. Was im Umkreis bereits geschlossen hat
Im Umkreis von 300 m sind 5 Objekte als geschlossen oder leerstehend erfasst, gegenüber 87 aktiven Geschäften und Gastrobetrieben. Das sind 5,4 % aller erfassten Nutzungen.
- 126 m — tattoo
- 195 m — Küchen
- 238 m — Graf solutions AG
- 263 m — Elektronik
- 291 m — Ap Lashes
Diese Angaben stammen aus OpenStreetMap und sind dort nur so vollständig, wie die Gegend kartiert ist. Sie sind ein Hinweis auf die Fluktuation an dieser Lage, keine amtliche Leerstandsquote.
7. Baustellen im Umfeld
Für diesen Standort gibt es keine offene Quelle zu Baustellen im öffentlichen Grund. Abgedeckt sind heute die Stadt Zürich und der Kanton Basel-Stadt. Wir schätzen hier nichts — «keine Quelle» ist nicht dasselbe wie «keine Baustellen».
8. Einzugsgebiet
Gemeinde Luzern (Luzern): 86’699 Einwohnerinnen und Einwohner, Stand 2025. Quelle: BFS, ständige Wohnbevölkerung.
9. Was dieser Bericht nicht enthält
- Miete/Umsatz — Für diesen Faktor fehlen uns zwei Zahlen: die Bruttomiete für die Fläche und der Umsatz, den Sie an diesem Standort erwarten.
- Fussgängerverkehr — In der Nähe dieser Adresse steht keine automatische Fussgänger-Zählstelle.
- Baustellen im Umfeld — Für diesen Standort gibt es keine offene Quelle zu Baustellen im öffentlichen Grund.
- storefront_visibility
- floor_area
- residential_density_index
- machine_utility_costs
Wenig Wettbewerb ist hier kein Geschenk, sondern eine Frage: Warum bietet an dieser Lage bisher kaum jemand an? Diese Frage beantwortet der Bericht nicht — er stellt sie mit Zahlen.